부동산 경매 방법_02_경매 기본 용어와 경매 절차

부동산 경매 방법_02_경매 기본 용어와 경매 절차

부동산 경매 방법_02_경매 기본 용어와 경매 절차

부동산 경매를 시작하기 위한 5가지 준비

 

준비물은 투자금, 마인드 세팅(대출, 명도, 공실, 겉모습으로 판단하지 말 것), 근로소득, 이론, 실행력이다.

 

1) 투자금은 여유 있게 가지고 시작해야 하고, 지역, 연식, 층수, 평수에 따라 투자금은 달라진다.

2) 대출은 원금을 최대한 늦게 갚는 것이 좋고, 대출 이자보다 수익이 크면 괜찮다.

3) 명도는 세입자가 이미 경매를 인지하고 있고 마음의 준비를 하고 있는 경우가 많으며 거주자에 따른 명도 방법이 있다.

4) 공실은 임차인이 안 들어오는 상황에 대한 걱정이며, 공실 리스크를 최소화하는 방법이 있다. 처음부터 3~6개월 공실을 생각하고 들어가는 것이 좋고, 평균 2개월 이내 임차인이 다 들어온다.

5) 경매 매물은 겉모습으로 판단하지 말고, 주관적인 생각으로 판단하지 말고 수요가 있는 곳이라면 투자대상으로 보아야 한다.

6) 근로소득은 부동산에는 변수가 존재하므로 리스크를 감당하기 위해 일정한 소득이 필요하며, 일정 임대수익이 만들어질 때까지 본업을 유지하는 것이 좋다.

7) 이론은 실전에 필요한 이론을 공부해야 하며, 자격증을 준비하는 것이 아니다.

8) 실행력은 작은 목표를 세우고 경험을 쌓아 자신감을 높여야 한다.

 

※핵심 정리※ 확실한 투자금을 여유 있게 준비하고, 마인드 세팅이 되어야 하며, 리스크를 감당할 수 있는 수익이 있어야 하고, 시험 공부가 아닌 실전 이론을 공부하고, 작은 목표를 세우고 경험하면서 실행력을 높여야 한다는 것이다.

 

실전 기본 용어와 경매 절차

 

경매에서 무조건 나오는 용어는 채권자와 채무자, 임대인과 임차인, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 유찰과 말소, 다가구 빌라/다세대 빌라이다.

 

1) 채권자는 특정인에게 빛을 받아낼 권리를 가진 사람이고, 채무자는 특정인에게 빚을 갚아야 할 의무를 가진 사람이다.

 

2) 임대인은 임대차 계약에 따라 공간을 빌려주는 사람(부동산 소유자)이고, 임차인은 일정한 비용을 지불하고 공간을 빌려 이용하는 사람이다.

 

3) 등기부등본은 부동산에 관한 권리 관계를 적어둔 등기부를 복사한 증명서로 소유자, 건물의 용도, 평수, 채무 등 건물에 대한 모든 역사가 적혀있다.

 

4) 감정평가서는 토지 및 건물에 대한 감정을 평가하기 위해 작성한 문서이다.

 

5) 현황조사서는 직접 현장에 가서 거주자를 대면하고 내용을 적어둔 것으로 구술로 전해지기 때문에 신빙성이 없고, 폐문부재로 만나지 못하는 경우도 있다.

 

6) 매각물건명세서는 경매할 때 매각물건의 정보를 볼 수 있도록 내용을 기록하여 법원이 비치한 문서이다.

 

7) 유찰은 경매에 아무도 참여하지 않아 일정 가격이 떨어진 것이고, 말소는 기록되어 있는 사실을 지워서 없애는 것이다.

 

8) 다가구 빌라는 건물 전체 소유주가 한 명이고, 다세대 빌라는 각 세대별 소유주가 다르다.

 

 

경매 절차는 [ 낙찰 → (7일 후) 허가 → (7일 후) 매각 확정 → 잔금납부 등기 발송 → 잔금 납부기간(약 4주) → 소유권 이전 → (약 4주 후) 배당기일 → 경매종료 ] 이다.

 

 

※핵심 정리※   채권자와 채무자, 임대인과 임차인, 등기부등본(소유자, 건물 용도, 평수, 채무 등), 감정평가서(사진 확인), 현황조사서(참고), 매각물건명세서(법원에서 중요 정보 제공), 유찰(가격 하락), 말소(소멸), 다가구 빌라(소유주 한 명), 다세대 빌라(각 세대별 소유주 다름)를 알아야 한다는 것이다.

 

 

https://moneymaker10000dollar.tistory.com/33

부동산 경매 방법_01_아파트 오피스텔 빌라 장단점